DOANH NGHIỆP MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

THỜI KỲ HẬU COVID-19

Tác giả:  TS. Nguyễn Hoàng Tiến, TS. Đinh Bá Hùng Anh - Giảng viên cơ hữu - Khoa Kinh tế- Quản trị

 Tóm tắt

Nghiên cứu này nhằm đưa ra các cơ hội và thách thức đối với các doanh nghiệp môi giới bất động sản Việt Nam trong thời kì hậu Covid-19. Là một đề tài mới mẻ và chưa có một bài viết nào đề cập hay có sẵn. Nghiên cứu đã lựa chọn một số bài báo có liên quan tới bất động sản đề có thể thu thập dữ liệu phân tích, dự đoán tình hình và đưa ra các yếu tố cụ thể cho bài nghiên cứu. Kết quả nghiên cứu cho thấy trong thời kì hậu Covid các doanh nghiệp môi giới bất động sản vẫn có thể nắm bắt được nhiều cơ hội đề doanh nghiệp có thể hoạt động kinh doanh trở lại bình thường. Trong đó, yếu tố thay đổi tư duy trong kinh doanh thực sự cần thiết hơn nhất đối với các doanh nghiệp, một tư duy bán hàng mới sẽ thực sự cần thiết đối với các doanh nghiệp hiện nay khi tình hình dịch bệnh trên thế giới vẫn đang diễn ra phức tạp. Đây cũng là giai đoạn các doanh nghiệp môi giới bất động sản có thể sàng lọc lại nhân sự và đưa ra các chính sách, dự kiến tốt hơn cho các kế hoạch sắp tới, các doanh nghiệp cũng khẳng định được sản phẩm của mình trên thị trường. Doanh nghiệp nào thực sự trụ vững trong ngành môi giới bất động sản và nắm bắt được các cơ hội đưa doanh nghiệp của mình thoát ra được khủng hoảng này. Bên cạnh các cơ hội, sau thời kì hậu Covid các doanh nghiệp Việt Nam thực sự gặp rất nhiều thách thức khi dịch Covid vẫn chưa hết hoàn toàn, điều đáng lo ngại của doanh nghiệp là tài chính, nhân sự của công ty, đặc biệt là hành vi mua đất của khách hàng sau hậu Covid-19 đã có sự thay đổi, họ lựa chọn những sản phẩm an toàn hơn, sợ rủi ro hơn trước đây.Từ những nhận định về cơ hội và thách thức, nghiên cứu cũng đã đưa ra một số giải pháp có thể giúp các doanh nghiệp môi giới có thể tham khảo và đưa ra các định hướng cho doanh nghiệp trong giai đoạn này.

Từ khóa: Cơ hội, thách thức, doanh nghiệp môi giới bất động sản Việt Nam, thời hậu Covid-19.

1. Dẫn nhập

1.1. Lý do chọn đề tài

Trong những năm qua thị trường bất động sản Việt Nam đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình dịch vụ đã được đầu tư xây dựng. Thị trường bất động sản đã huy động các nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các ngành kinh tế phát triển, nhiều khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao mức sống của nhân dân, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa, đồng thời thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua. Các doanh nghiệp bất động sản trong nước, các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xây lắp của ngành xây dựng ngày càng lớn mạnh, đủ sức tham gia các công trình xây dựng lớn của đất nước. Hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đã dần hoàn thiện, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh, môi trường đầu tư thông thoáng và thuận lợi cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư cũng như quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống xã hội làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững. Chỉ trong vòng 5 năm trở lại đây, môi giới bất động sản - một nghề từng được cho là nghề “hái ra tiền” đã thu hút một lượng lớn lao động với con số lên đến hàng trăm ngàn người, hàng ngàn công ty môi giới lớn nhỏ mọc lên như nấm sau mưa tại nhiều tỉnh thành trên cả nước. Điều đáng quan tâm hơn nữa là khi đại dịch Covid-19 bùng phát từ tháng 12 năm 2019, những doanh nghiệp môi giới bất động sản có thể nói là có kì nghỉ tết kéo dài 3 tháng và tới hiện tại đã làm cho các hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam gặp không ít khó khăn, toàn bộ hoạt động của công ty môi giới bất động sản đều tê liệt. Mỗi ngày nhân viên vẫn đến công ty đều đặn nhưng không có việc để làm, không có sản phẩm, cũng không có khách hàng hỏi mua đất/nhà trong thời điểm dịch bùng phát. Nhiều doanh nghiệp đã lựa chọn cắt giảm nhân sự, thu nhỏ quy mô và cho doanh nghiệp đóng cửa như một giải pháp tình thế trong thời kỳ suy thoái, nhưng diễn biến dịch bệnh và thị trường diễn biến hết sức phức phức tạp và chưa hẹn ngày kết thúc thì đây không phải là một lựa chọn có thể đưa doanh nghiệp thoát khỏi khủng hoảng. Trong bối cảnh này việc tìm ra những hướng đi mới, mô hình hoạt động mới nhằm thích nghi với những biến đổi mạnh của thị trường là rất quan trọng để doanh nghiệp môi giới bất động sản có thể vượt qua khó khăn và phát triển.

Có thể thấy, môi giới đóng vai trò rất quan trọng trong việc làm cầu nối giữa khách hàng với doanh nghiệp. Do đó, các doanh nghiệp cần xác định được các cơ hội và việc đưa ra những giải pháp nhằm giúp các doanh nghiệp môi giới bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh là vô cùng cấp thiết. Nhận thấy tầm quan trọng của việc phát triển các doanh nghiệp môi giới bất động sản trong nền kinh tế thời hậu Covid, nhóm nghiên cứu đã quyết định chọn đề tài “Cơ hội và thách thức đối với các DN môi giới BĐS Việt Nam thời kỳ hậu Covid-19”.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích cơ hội và thách thức đối với doanh nghiệp môi giới bất động sản Việt Nam thời hậu Covid-19. Từ đó các doanh nghiệp sẽ tận dụng những cơ hội và đối đầu với những khó khăn cho phù hợp, đề ra những giải pháp để các giải pháp nhằm giúp các doanh nghiệp có thể vượt qua khó khăn trong thời hậu Covid và phát triển trong thị trường bất động sản.

2. Cơ sở lí luận của vấn đề nghiên cứu

2.1. Quản trị rủi ro và khủng hoảng

Quản trị rủi ro

Là một vấn đề trọng tâm, cốt lõi và được quan tâm hàng đầu của hệ thống quản trị doanh nghiệp và chiến lược kinh doanh hiệu quả. “Quản trị rủi ro trong doanh nghiệp là một quy trình được thực thi bởi một hội đồng gồm các cơ quan cấp cao của doanh nghiệp, những người quản lý điều hành, chuyên gia tài chính…được thiết lập để xác định những sự kiện, tình huống, vấn đề có thể tác động đến doanh nghiệp trong tương lai đồng thời quản lý, ngăn chặn, giới hạn các mức độ rủi ro để doanh nghiệp có thể đạt được mục tiêu”. (An Nhi, Quản trị rủi ro là gì? Vai trò của quản trị rủi ro trong doanh nghiệp)

Quản trị khủng hoảng

“Là một phần của hệ thống quản lí rủi ro của tổ chức. Đó là toàn bộ chương trình và giải pháp đc lên kế hoạch và chỉ đạo sát sao, quyết liệt nhằm kiểm soát khủng hoảng trong các tổ chức và công ty”.(An Nhi, Quản trị rủi ro là gì? Vai trò của quản trị rủi ro trong doanh nghiệp)

 Một trong những nhiệm vụ quan trọng và tiên quyết của chức năng QTRRDN là nhận diện, xác định danh mục rủi ro của doanh nghiệp, bao gồm rủi ro có thể kiểm soát được cũng như rủi ro không kiểm soát được, sắp xếp các rủi ro theo mức độ ưu tiên và quyết định các biện pháp đối phó với rủi ro. Các doanh nghiệp hoạt động trong các lĩnh vực khác nhau và trong các thời kỳ từng kỳ khác nhau sẽ có danh mục rủi ro khác nhau. Trong giai đoạn khủng hoảng và nền kinh tế biến động xấu như hiện nay, các yếu tố bất lợi đã xảy ra nên doanh nghiệp cần tập trung rà soát và xem xét lại các rủi ro hoặc các yếu tố không chắc chắn đã và đang mang lại những bất lợi cho hoạt động của mình.

2.2. Thị trường bất động sản tại Việt Nam

Sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam được nghiên cứu song song với sự phát triển của nền kinh tế với những giai đoạn phát triển:

Giai đoạn đầu hình thành thị trường Giai đoạn này bắt đầu từ năm 1958 tới năm 2000, và là giai đoạn nền kinh tế bao cấp và chuyển giao sang kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước. Thời kỳ này, việc mua bán và chuyển giao quyền sử dụng đất không được thực hiện trực tiếp giữa các chủ sở hữu là cá nhân hoặc tập thể mà cần phải chuyển giao lại cho chính quyền địa phương (Tuan, et al. (2017). Sự hồi phục của thị trường bất động sản và rủi ro kinh doanh của các công ty bất động sản, Tạp chí khoa học và công nghệ, 170(10), 203-208, 203.

Giai đoạn “bong bóng: tăng trưởng nóng và đóng băng”. Thị trường trải qua giai đoạn 2001-2003 “tăng trưởng nóng” và giai đoạn 2003- 2006 “đóng băng”. Từ năm 2007 đến 2008, thị trường chuyển sang “tăng trưởng nóng”. Ở giai đoạn này, Chính phủ Việt Nam không chỉ áp dụng chính sách tiền tệ nới lỏng và chính sách tín dụng mở rộng, có chính sách ưu đãi cho phép sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài. (Tuan, et al. (2017). Sự hồi phục của thị trường bất động sản và rủi ro kinh doanh của các công ty bất động sản, Tạp chí khoa học và công nghệ, 170(10), 203-208, 203.

“Từ năm 2014, để phá vỡ tình trạng đóng băng và thúc đẩy mở rộng tín dụng cho thị trường bất động sản, chính phủ đã cho ra đời một loạt các quy định như: giảm lãi suất huy động vốn ở các ngân hàng thương mại nhằm kích cầu tín dụng; cho phép người nước ngoài và người Việt Nam ở nước ngoài có thể sở hữu bất động sản trong nước” (Tuan, et al. (2017). Sự hồi phục của thị trường bất động sản và rủi ro kinh doanh của các công ty bất động sản, Tạp chí khoa học và công nghệ, 170(10), 203-208, 204.Các quy định này đã tạo nên những động thái tích cực trong việc thúc đẩy nhu cầu mua nhà, đây là giai đoạn thị trường bất động sản tăng dần ổn định. Trong những năm qua thị trường bất động sản Việt Nam hoạt động khá sôi nổi và ổn định. Đây cũng là thời kì thanh lọc các doanh nghiệp yếu kém, đi sâu vào chất lượng.

“Đánh giá về bức tranh tổng quan tình hình đầu tư bất động sản tại Việt Nam thời gian vừa qua, đây là thời điểm khó khăn với nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước nói chung. Mặc dù vậy, đối với một bộ phận nhóm các cá nhân và doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, có nhiều kinh nghiệm thì đây lại là cơ hội lớn”(Diệu Linh, Thị trường bất động sản Việt Nam 2020: Cơ hội cho nhà đầu tư có tiềm lực). Thời gian qua, thị trường chứng kiến khá nhiều các nhà đầu tư có tiềm lực mạnh đã và đang sẵn sàng mua và nhận chuyển nhượng các dự án từ các nhà đầu tư đang gặp khó khăn.

2.3. Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam

Hoạt động môi giới bất động sản sẽ góp phần cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch bất động sản, quản lý tốt hoạt động môi giới cũng sẽ là tiền đề cho sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung, là công cụ quan trọng đề đảm bảo và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. “Hoạt động kinh doanh dịch vụ về môi giới bất động sản phát triển sẽ góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội, thông qua các tổ chức môi giới bất động sản, các chủ thể tham gia thị trường bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ thông tin, hạn chế được các tiêu cực phát sinh”. (Lê Anh, Xây dựng lực lượng môi giới bất động sản Việt Nam chuyên nghiệp và hội nhập quốc tế).

Hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản là một phần của hoạt động kinh doanh bất động sản, nó có ảnh hưởng rất lớn đối với thị trường bất động sản.

“Chính vì vậy, để cho thị trường bất động sản hoạt động công khai, đúng pháp luật thì cần phải đánh giá nghiêm túc về hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, từ đó thấy được những mặt ưu điểm và những tồn tại, từ đó đưa ra những giải pháp tăng cường hiệu quả của hoạt động này”(Lê Anh, Xây dựng lực lượng môi giới bất động sản Việt Nam chuyên nghiệp và hội nhập quốc tế).

2.4. Tác động của khủng hoảng Covid-19 tới hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam

Tình hình môi giới bất động sản môi giới bất động sản trước khi đại dịch Covid bùng phát không có biến đổi nhiều. “Theo thống kê từ Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, tính từ trong năm 2019 có khoảng 300.000 môi giới trên cả nước nhưng chỉ có khoảng 80.000 môi giới là đủ điều kiện hành nghề”( Hạ Vy, Thách thức bủa vây nghề môi giới bất động sản trong năm 2020). Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia thì sang năm 2020 có lẽ con số này sẽ giảm đi nhiều bởi những khó khăn về chính sách, khan hiếm nguồn cung dẫn đến đất sống cho nghề này cũng không còn nhiều như trước.

“Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho biết, 100% các sàn giao dịch, cá nhân môi giới bất động sản chịu ảnh hưởng từ tình hình dịch bệnh; vừa thiếu nguồn hàng để bán, vừa không có được sự quan tâm từ khách hàng, nhà đầu tư vì phải lo chống dịch. Theo ghi nhận từ các khu vực, khoảng 50% số sàn giao dịch phải đóng cửa, có hiện tượng nhiều cá nhân môi giới bất động sản thất nghiệp”.(An Vũ, Nhà đầu tư rồi sẽ quên Covid-19, thị trường vẫn tiếp tục chu kỳ phát triển). Như vậy, qua nhiều nguồn đánh giá có thể ghi nhận, trong thời gian vừa qua, nguồn cung bất động sản và lượng giao dịch thành công sụt giảm, kéo theo nhiều doanh nghiệp và sàn giao dịch phải đóng cửa, môi giới mất việc làm.

3. Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng như phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu.

Phương pháp thống kê, thu thập số liệu số lượng sàn giao dịch diễn ra hậu covid-19 và các số liệu môi giới bất động sản hoạt động hiện tại để từ đó so sánh với hoạt động môi giới trước khi xảy ra đại dịch Covid-19.

Thu thập dữ liệu là một giai đoạn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với quá trình nghiên cứu. Tuy nhiên việc thu thập dữ liệu lại thường tốn nhiều thời gian, công sức và chi phí. Do đó cần xác định rõ các phương pháp thu thập dữ thích hợp, làm cơ sở để lập kế hoạch thu thập dữ liệu một cách khoa học, nhằm để đạt được hiệu quả cao nhất của giai đoạn quan trọng này. Sử dụng phương pháp khảo cứu để khai thác nguồn thông tin thứ cấp, dựa trên cơ sở kế thừa các nghiên cứu đã có về thị trường bất động sản nói chung, môi giới bất động sản nói riêng và các tài liệu khác có liên quan. Nguồn thông tin thu thập từ các báo, tạp chí chuyên ngành và các nguồn tin từ Internet...

Nguồn dữ liệu từ các bài nghiên cứu của Tiến sĩ Nguyễn Hoàng Tiến về bất động sản và kinh tế.

Phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết, phân tích nghiên cứu những tài liệu và lý thuyết khác nhau bằng cách phân tích chúng thành các phần để hiểu rõ hơn về đối tượng. Tóm tắt là liên kết ở mỗi bên, một phần thông tin đã được phân tích để tạo ra một hệ thống lý thuyết mới hoàn chỉnh và sâu sắc về đối tượng.

Phương pháp so sánh, Từ tháng 4 năm nay nhìn chung khác so với năm trước khi mà cả nguồn cung và nhu cầu mua đều không cao, khó chốt giao dịch trong khi nguồn hàng bán thiếu đa dạng, giá bán neo cao, nhà đầu tư không dư dả tài chính. Trong thời điểm đầu quý 2, hầu hết các môi giới khi liên hệ khách hàng và khi đề cập tới việc mua dự án thì câu trả lời là cần suy nghĩ lại, một số còn thẳng thắn nói năm nay tạm thời không đầu tư để bảo trì dòng tiền. Thu nhập của các môi giới không những không cao hơn năm ngoái mà còn thấp hơn so với kì này năm trước.

Thực hiện phỏng vấn các môi giới đang làm việc trong các doanh nghiệp môi giới bất động sản ở Bình Dương. Thực hiện các câu hỏi liên quan tới đề tài cho các môi giới hiện đang làm việc trong các doanh nghiệp môi giới để biết được thời gian hậu Covid-19, họ đã gặp khó khan hay thuận lợi gì trong công việc để rút ra các kết quả cho doanh nghiệp môi giới bất động sản.

Từ những phương pháp nghiên cứu đưa ra kết quả cho quá trình nghiên cứu, kết luận và đưa ra các giải pháp, kiến nghị cho các doanh nghiệp môi giới bất động sản trong thời hậu Covid-19.

4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận

4.1. Cơ hội cho doanh nghiệp môi giới bất động sản sau thời hậu Covid-19

Dưới tác động của dịch Covid-19, mặc dù thị trường du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng vẫn phải hứng chịu những tác động tiêu cực, ảnh hưởng đến tình hình phát triển cũng như kinh doanh của nhiều doanh nghiệp. Tuy nhiên, theo các chuyên gia nghiên cứu thị trường, ảnh hưởng của dịch Covid-19 cũng là cơ hội lớn cho các phân khúc đầu tư bất động sản dài hạn như đất nền, chung cư, nhà ở, nhà cho thuê phát triển (Dịch Covid-19 thách thức hay cơ hội cho nhà đầu tư bất động sản?). Trong một khía cạnh khác, có thể thấy dịch Covid-19 tạo cơ hội cho những người có nhu cầu mua nhà, đất thực. Khi trong giai đoạn này, tình hình thị trường bất động sản ổn định hơn, ít cạnh tranh, người mua có nhiều sự lựa chọn ưng ý với giá cả hợp lý và những ưu đãi hấp dẫn từ chủ đầu tư. Người mua nhà, đất không lo bị ảnh hưởng giá của giới đầu cơ hay thị trường đầu tư lướt sóng.

Đồng thời, do tình hình dịch Covid-19, các dự án mới ít được triển khai dẫn đến nguồn cung giảm sút. Ở Việt Nam tình hình dịch đã dần ồn định và đang bước vào thời kì các doanh nghiệp bất động sản đi vào hoạt động bình thường. Lúc này, nhu cầu người mua cao mà nguồn cung khan hiếm, giá sản phẩm sẽ tăng cao là cơ hội cho các nhà đầu tư trung và dài hạn.

Đây cũng là cơ hội để các doanh nghiệp phải thay đổi tư duy để tồn tại. Giai đoạn này các nhân viên môi giới gặp khó khăn trong tiếp cận khách hàng. Nhưng đây là thời điểm tốt để nhân viên nâng cao kỹ năng về telesales, quảng cáo online, marketing, kỹ năng quay phim, livestream giới thiệu nhà mẫu, rèn luyện sự chuyên nghiệp và tạo thương hiệu cá nhân. Đó là những kỹ năng rất quan trọng để giữ chân khách hàng, tương tác với khách hàng khi không gặp được trực tiếp thì họ vẫn tin tưởng chuyển tiền. Đây là cơ hội cho họ tích cực nâng cao kỹ năng về bất động sản trực tuyến để tiếp cận khách hàng tốt hơn.

Sự tác động của dịch Covid-19 tới sự đóng cửa, ngừng hoạt động của một số doanh nghiệp, kinh doanh vừa qua cũng là một cơ hội thanh lọc thị trường. Các doanh nghiệp sẽ phải tự điều chỉnh và khẳng định năng lực của mình bằng những sản phẩm thực, chất lượng tới người tiêu dùng chứ không phải chỉ qua những quảng cáo trên giấy. Bên cạnh đó, các phương thức bán hàng của các công ty bất động sản cũng yêu cầu phát triển hơn phù hợp với nhu cầu và sản phẩm bất động sản bằng công nghệ số cũng phát triển hơn.

Đồng thời, đây cũng là thời điểm cho các doanh nghiệp tập trung nhiều hơn trong vấn đề phát triển sản phẩm, dịch vụ; nghiên cứu và tìm hiểu thêm về thị trường, nhu cầu khách hàng… Hơn nữa, trong bối cảnh cả nước chung tay, dốc sức, đồng lòng để phòng tránh và chữa trị dịch Covid-19 như hiện nay, nếu thành công thì Việt Nam sẽ là nước đón đầu luồng khách du lịch cũng như nguồn vốn đầu tư nước ngoài vô cùng lớn. Điều đó tạo cơ hội cho các phân khúc đầu tư bất động sản trung và dài hạn trong tương lai khi dịch Covid-19 được kiểm soát.

Giai đoạn chống dịch Covid-19 chính là thời điểm để thị trường tự thanh lọc, từ việc thanh lọc doanh nghiệp, sản phẩm cho đến nhân sự trong ngành. Riêng đối với nhân sự bất động sản, dịch bệnh lần này có thể xem là cơ hội để môi giới bất động sản có thêm những kiến thức, kinh nghiệm thực tiễn bước qua được giai đoạn khủng hoảng, có những kiến thức nhất định để duy trì hoạt động khi thị trường gặp lực cản.

Có thể thấy rằng, bất động sản vẫn còn may mắn hơn rất nhiều ngành nghề khác khi các môi giới vẫn có thể lựa chọn hình thức làm việc online. Dù không trực tiếp chốt sale nhưng thông qua việc đăng tin bán online, tương tác với khách hàng tại nhà, chốt giao dịch thông qua tính năng bán hàng trực tuyến… môi giới vẫn có thể tìm khách trong mùa dịch. Trong thời gian giãn cách xã hội, lượng khách hàng tìm kiếm bất động sản online tăng cao hơn do họ có thời gian tìm kiếm sản phẩm nhiều hơn. Chính vì vậy, sau thời gian này là cơ hội để môi giới tích lũy khách hàng tiềm năng cho các hoạt động mở bán hậu Covid.

“Việc Chính phủ đang hỗ trợ tốt doanh nghiệp BĐS, từ việc gia hạn thời gian trả nợ, giảm lãi suất và cho vay ưu đãi sẽ phần nào giúp nền kinh tế tăng trưởng trở lại. Chỉ thị số 11/CT-TTg nhằm hỗ trợ doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn trong sản xuất kinh doanh của Thủ tướng mới đây cũng là động thái rất tích cực, hỗ trợ các doanh nghiệp, trong đó doanh nghiệp bất động sản sẽ được hưởng lợi” (Phương Uyên,Thách thức bủa vây môi giới bất động sản trong năm 2020).

4.2. Tận dụng cơ hội đối với các doanh nghiệp môi giới bất động sản thời hậu Covid-19

Các doanh nghiệp cần nhân cơ hội này rà soát lại nhân sự, các khâu kinh doanh, việc mà trước đây không có thời gian làm, bên cạnh đó là việc chuẩn bị các đối sách mới. Đây chính là thời điểm để doanh nghiệp cải thiện nội lực của mình, trở lại mạnh mẽ hơn khi thị trường bất động sản trở lại bình thường.

Đây là thời điểm thanh lọc thị trường, các doanh nghiệp môi giới sẽ tận dụng thời điểm này để chứng minh sự đứng vững về tài chính và củng cố chất lượng sản phẩm, dịch vụ của doanh nghiệp để có thể trụ vững trong thị trường bất động sản đầy những biến động.

Các doanh nghiệp môi giới sẽ tìm và hướng tới những chủ đầu tư thực sự tiềm năng và uy tín trong thời điểm này, đưa ra nhiều sản phẩm chất lượng, uy tín đảm bảo lượng cầu hiện nay.

4.3. Thách thức cho doanh nghiệp môi giới bất động sản sau thời hậu Covid-19

Từ tháng 4 năm nay nhìn chung khác so với năm trước khi mà cả nguồn cung và nhu cầu mua đều không cao, khó chốt giao dịch trong khi nguồn hàng bán thiếu đa dạng, giá bán neo cao, nhà đầu tư không dư dả tài chính. Trong thời điểm đầu quý 2, hầu hết các môi giới khi liên hệ khách hàng và khi đề cập tới việc mua dự án thì câu trả lời là cần suy nghĩ lại, một số còn thẳng thắn nói năm nay tạm thời không đầu tư để bảo trì dòng tiền. Thu nhập của các môi giới không những không cao hơn năm ngoái mà còn thấp hơn so với kì này năm trước.

Ở Việt Nam mặc dù đã bước vào giai đoạn hậu Covid, nhưng do ảnh hưởng từ dịch Covid 19 trong vòng vài tháng vừa qua cùng với việc giãn cách xã hội, các hoạt động môi giới bị trầm lắng, rất khó để các doanh nghiệp môi giới có thể vực dậy một cách nhanh chóng khi đại dịch vẫn chưa được dập tắt trên thế giới, cụ thể là các nước lớn như: Mỹ, Châu Âu… làn sóng đầu tư từ nước ngoài vào thị trường địa ốc Việt Nam thuyên giảm mạnh. Nhiều dự án lớn đang được triển khai xây dựng cũng khó có khả năng kịp tiến độ đã đề ra. Dịch Covid-19 càng kéo dài thì hệ lụy tiêu cực cũng như những khó khăn, thách thức đối với kinh doanh bất động sản càng lớn.

“Từng kiếm được cả trăm triệu với một giao dịch, anh N.T.T. Tuấn, một môi giới nhà đất tại quận 9 cho biết, đang phải ngồi đợi công ty có thông báo mới về nhân sự khi liên tục 4 tháng không có hoạt động bán hàng nào. Hoạt động kinh doanh của công ty giảm sút từ 70-80% và BGĐ cũng xác định là năm nay sẽ khó khăn, ít nhất cuối năm mới có hàng để bán. Thay vì ngồi chơi xơi nước, anh Tuấn đang chuyển hướng sang nhận giao dịch đất thổ cư và căn hộ thứ cấp để kiếm thêm thu nhập, nhưng chốt đơn cũng không dễ” (Phương Uyên, Thách thức bủa vây môi giới bất động sản trong năm 2020).

Dịch Covid-19 xảy ra đã khiến nhiều công ty môi giới bất động sản buộc phải giảm bớt số lượng nhân viên môi giới để cân bằng nguồn tài chính. Bên cạnh đó, cũng có không ít nhân viên môi giới chủ động nghỉ việc để tìm kiếm một công việc khác khi thị trường gặp khó khăn. Đến hậu Covid-19, các doanh nghiệp môi giới sẽ lại bắt đầu tuyển dụng nhân sự lại và sẽ phải đào tạo nhân sự mới khi họ chưa có nhiều kinh nghiệm, doanh nghiệp sẽ mất nhiều thời gian cho việc xây dựng lại nhân sự.

Đặc biệt, là các doanh nghiệp môi giới với kinh nghiệm chưa nhiều, nguồn vốn ít ỏi, nguồn thu chủ yếu đến từ hoa hồng môi giới các dự án của chủ đầu tư nên mỗi khi sự cố xảy ra thì gần như nguồn thu của các công ty này đều sụt giảm nghiêm trọng. Bên cạnh đó, chi phí cố định lại quá lớn như mặt bằng, nhân sự, marketing, phí hoạt động và phí lãi vay mua sắm thiết bị kinh doanh… làm cho các công ty này đứng hình và thậm chí là phá sản vì không kham nổi các chi phí trong thời điểm không có nguồn thu.

Sau dịch Covid-19, khách hàng hầu như đang có suy nghĩ giá đất sẽ giảm so với giá thời điểm trước dịch Covid xảy ra. Phần lớn khách hàng hỏi mua đất đều giữ tâm lý chờ mua giá rẻ còn người bán thì vẫn hét giá cao, không hề giảm giá hay có động thái nhân nhượng. Nhiều trường hợp người bán gặp khó khăn cần ra hàng gấp nhưng nhất quyết không giảm giá xuống một chút nào, còn người mua thì ở tâm lý giá tốt thì mua, không có gì phải vội. Chính vì vậy mà gần như rất ít giao dịch được chốt thành công dù vẫn có rất nhiều yêu cầu tìm mua, tìm bán.

Các chủ đầu tư dường như không dám quá mạo hiểm để bỏ tiền vào các dự án mới mà cố gắng cầm cự tập trung cho các dự án đang triển khai. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư cũng chỉ quan sát diễn biến của thị trường mà khó có thể quyết định bỏ tiền ra mua cho các sản phẩm bất động sản. Đây có thể coi là một phép thử đối với các doanh nghiệp. Những công ty không đủ tiềm lực tài chính, kinh tế hoặc không có các phương án kinh doanh hợp lý thì sẽ dễ dẫn đến nguy cơ rơi vào tình trạng chôn vốn, nợ nần, thậm chí bị đào thải.

Mặc dù ở Việt Nam đã ngăn chặn được sự lây lan dịch Covid-19 trong cộng đồng nhưng điều đó không có nghĩa là đã hết dịch. Nhiều khách hành vẫn sợ lây bệnh dịch Covid-19 nên không dám mạo hiểm đến các phòng giao dịch hoặc bỏ tiền cho các tài sản có giá trị lớn như bất động sản trong giai đoạn hiện nay. Trong khi đặc thù của ngành môi giới bất động sản là phải trực tiếp gặp gỡ, tiếp xúc để tư vấn cho khách hàng về sản phẩm. Chính vì vậy, các giao dịch mua, bán trong thời gian này cũng dường như chững lại do dịch Covid-19. Các số liệu thống kê cho thấy, số lượng người mua ngày càng sụt giảm do tình hình dịch bệnh chưa có dấu hiệu ngừng lại.

4.4. Đối đầu thách thức đối với các doanh nghiệp môi giới bất động sản thời hậu Covid-19

Những doanh nghiệp chống chọi và vượt qua được trận đại dịch Covid-19 này sẽ trở nên cứng rắn và có sức chịu đựng bền bỉ hơn, sẵn sàng đón những cơ hội mới trên thị trường.

Đây là lúc các doanh nghiệp cần thay đổi tư duy mới để bứt phá và duy trì doanh nghiệp mình trong giai đoạn khó khăn.

Doanh nghiệp cần lên kế hoạch và phương án tốt nhất để có thể ứng biến với nhữnh diễn biến phức tạp của thị trường hiện nay.

5. Thảo luận

Kết quả nghiên cứu về cơ hội và thách thức đối với các doanh nghiệp môi giới bất động sản sau thời kì hậu Covid-19 theo các phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu, thu thập dữ liệu. Yếu tố cơ hội và thách thức đối với các doanh nghiệp môi giới đã được phân tích cụ thể, trong đó vấn đề về tài chính, nhân sự và nhu cầu khách hàng là những yếu tố quan trọng cho các doanh nghiệp môi giới bất động sản. Đặc biệt, đây là giai đoạn các doanh nghiệp môi giới cần phải thay đổi tư duy để tồn tại, là thời điểm để doanh nghiệp cải thiện nội lực của mình, trở lại mạnh mẽ hơn khi thị trường bất động sản trở lại bình thường. Doanh nghiệp cũng có những chiến lược kinh doanh phù hợp trong giai đoạn này để có thể vượt qua những thách thức đối với thị trường bất động sản hiện nay, nhiều doanh nghiệp nguồn thu bị giảm sút. Bên cạnh đó, chi phí cố định lại quá lớn như mặt bằng, nhân sự, marketing, phí hoạt động và phí lãi vay mua sắm thiết bị kinh doanh… làm cho các công ty này đứng hình và thậm chí là phá sản vì không kham nổi các chi phí trong thời điểm không có nguồn thu.

Vì vậy các doanh nghiệp cần tận dụng các cơ hội và đưa ra các giải pháp để đưa doanh nghiệp mình thoát khoải những khó khăn, và phát triển hơn nữa trên thị trường bất động sản đầy biến động như hiện nay.

Kết quả này có thể tham khảo cho các doanh nghiệp môi giới bất động sản tại Việt Nam trong thời hậu Covid-19 sử dụng để nghiên cứu các đề án bổ sung tốt hơn cho chiến lược tại doanh nghiệp của mình.

Mảng đề tài nghiên cứu về cơ hội và thách thức đối với các doanh nghiệp môi giới bất động sản ở Việt Nam thời hậu Covid-19 cần được mở rộng hơn về quy mô nghiên cứu, tiến hành khảo sát thực tế mới đánh giá được những cơ hội và thách thức, các giải pháp một cách đầy đủ và chính xác hơn.

6. Kết luận, giải pháp và kiến nghị

6.1. Kết luận

Trước tình hình dịch Covid-19 vẫn còn diễn ra trên thế giới và chưa có một công bố nào cho thấy đại dịch bệnh này sẽ chấm dứt hoàn toàn, ở Việt Nam, dịch Covid-19 đang bước vào giai đoạn hậu kì. Đây cũng là giai đoạn để tất cả các doanh nghiệp môi giới bất động sản trở lại và vượt qua sự khủng hoảng kéo vài mấy tháng vừa qua.

Có thể thấy, mặc dù đã bước sang thời kì hậu Covid-19 nhưng các doanh nghiệp môi giới vẫn gặp phải nhiều khó khăn thách từ dịch Covid, tài chính doanh nghiệp sụt giảm hoàn toàn, nhân sự thay đổi hay những thay đổi trong nhu cầu mua của khách hàng là những thách thức mà các doanh nghiệp gặp phải.

Tuy nhiên, cũng không phải là không có cơ hội dành cho họ, ở Việt Nam doanh nghiệp kinh doanh môi giới bất động sản là rất nhiều, nhưng các doanh nghiệp hoạt động uy tín và có những sản phẩm trên thị trường tốt lại không nhiều nên đây là thời gian để có thể thanh lọc lại trị trường môi giới bất động sản Việt Nam. Các doanh nghiệp có thể đứng vững và phát triển trong giai đoạn này sẽ cần phải đưa ra những chiến lược kinh doanh phù hợp, phải có tư duy mới trong bối cảnh hiện nay. Nghiên cứu này viết về cơ hội và thách thức đối với các doanh nghiệp môi giới bất động sản Việt Nam thời hậu Covid-19.

Nghiên cứu đã giới thiệu những kiến thức cơ bản nhất về môi giới bất động sản và thị trường bất động sản, góp phần tạo nền tảng kiến thức cho những ai quan tâm về vấn đề này.

Nghiên cứu cũng đã nêu ra thực trạng về tình hình dịch Covid-19 hiện nay, những cơ hội trên thị trường môi giới bất động sản hiện nay, những mặt khó khăn, để người đọc có cái nhìn đúng đắn. Đồng thời, nghiên cứu cũng đề xuất một số giải pháp nhằm giúp các doanh nghiệp môi giới bất động sản ổn định và phát triển minh bạch hơn. Tuy nhiên, do hạn chế về thời gian cũng như không có sự trải nghiệm thực tế, nghiên cứu chưa thể bao quát hết toàn bộ tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp môi giới bất động sản Việt Nam thời hậu Covid-19, mà mới chỉ tập trung vào thu thập các nguồn thông tin từ các báo, tạp chí liên quan tới đề tài. Nhưng hi vọng rằng những giải pháp đưa ra trong nghiên cứu này sẽ phần nào có thể đóng góp cho các doanh nghiệp môi giới bất động sản Việt Nam trong tình hình hiện nay.

6.2. Một số giải pháp cho các doanh nghiệp môi giới bất động sản sau thời kì hậu Covid-19

Thời đại công nghệ khi mà đa số mọi người đã biết tới và đang sử dụng Facebook ngày càng nhiều, người ta cũng đã quen với việc mua sắm online khi đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng vừa qua, và tình hình dịch bệnh cũng chưa ngừng lại. Các công ty có thể chuyển sang các kênh online như mạng xã hội, các trang web. Thay vì gặp khách hàng trực tiếp để giới thiệu sản phẩm, có thể quay các video giới thiệu để khách hàng vừa có thể ở nhà vừa xem được những hình ảnh chân thực về dự án.

            Doanh nghiệp môi giới bất động sản cần nỗ lực gấp nhiều lần, thay đổi và thích ứng để có thể duy trì và vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này. Cơ hội thường chỉ đến với những doanh nghiệp ổn định, có quỹ đất tốt, có tiềm lực tài chính và có các sản phẩm được ra hàng kịp thời. Để có thể làm được việc đó, các doanh nghiệp môi giới bất động sản phải thực hiện chiến lược tái cấu trúc theo hướng tinh gọn, hiệu quả, tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm chủ lực, nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường và có sự đầu tư sản phẩm bài bản, chuẩn mực, sẵn sàng đưa các sản phẩm ra thị trường và chiếm lĩnh thị phần trong giai đoạn này.

            Các kế hoạch phục hồi hậu Covid-19 sẽ khiến thị trường bất động sản phát triển ổn định, thận trọng và bền vững hơn, loại bỏ tư duy chộp giật, ngắn hạn, thay đổi cách làm việc hiệu quả và chuyên nghiệp hơn. Càng lâm vào khó khăn, thì càng cần tư duy đường dài, tư duy để thích ứng với mọi hoàn cảnh, thay vì lệ thuộc vào những nếp cũ.

            Đây cũng là lúc các doanh nghiệp môi giới cần hoàn thiện kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ và nâng cao chất lượng nghề nghiệp, nâng cao giá trị bản thân cho nhân viên. Tổ chức các hoạt động đào tạo nhằm nâng cao chất lượng và chuẩn hóa theo hướng chuyên nghiệp đội ngũ nhân viên môi giới. Duy trì các hoạt động marketing để giữ vững khách hàng tại thị trường truyền thống và tiếp tục mở rộng phát triển, có giải pháp để chăm lo và hỗ trợ đội ngũ nhân viên của công ty, không nên bỏ mặc họ trong bối cảnh khó khăn chung của toàn xã hội.

            Các doanh nghiệp cần chủ động cắt giảm mọi khoản chi phí cố định đến mức tối đa, từ nhân sự, chi phí mặt bằng, chia sẻ khó khăn với ngân hàng để giãn nợ, mục tiêu là cần sự tồn tại cho đến khi hết dịch. Tuy hoạt động kinh doanh bị đình trệ, nhưng doanh nghiệp vẫn cần tập trung vào kinh doanh để tìm doanh thu cho mình. Các doanh nghiệp môi giới cũng nên chia sẻ khó khăn với các chủ đầu tư trong giai đoạn hiện nay.

6.3.  Kiến nghị

Đối với các cơ quan chức năng

Hoàn thiện các cơ chế và chính sách liên quan đến thực tế bất động sản như chính sách thuế, chi phí, hình thức giao dịch, chính sách giá và căn cứ định giá.

Nhà nước nên đơn giản hóa các thủ tục như kê khai bất động sản, thủ tục thuê đất, thủ tục chuyển nhượng bất động sản trong bán hàng, nộp thuế thủ tục, v.v.

Cần chính sách cụ thể về minh bạch và minh bạch các vấn đề liên quan đến bất động sản.

Nhà nước cần thành lập quỹ bất động sản, giới thiệu chính sách kích thích và thu hút vốn đầu tư từ nhiều nguồn vào thị trường bất động sản, cần phải chủ động và linh hoạt điều tiết các nguồn vốn đến và từ thị trường bất động sản.

Cũng cần nghiên cứu và phát triển một hệ thống pháp luật cụ thể cho thị trường thế chấp bất động sản để ngân hàng thương mại có cơ sở để tạo ra lâu dài vốn cho thế chấp bất động sản.

Đối với các doanh nghiệp môi giới bất động sản

Cần tuân thủ nghiêm ngặt các chính sách của nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Cải thiện tính minh bạch của giá cả, cơ sở của giá cả, hình thức giao dịch, điều kiện thị trường và cơ sở dữ liệu liên quan đến bất động sản và kinh doanh bất động sản.

Các nguồn đất của doanh nghiệp môi giới cần đảm bảo và uy tín, pháp lý rõ rang.

Cụ thể hóa các hình thức và phương thức giao dịch bất động sản trong kinh doanh để thực hiện các hoạt động quản lý chức năng cơ quan hiệu quả hơn và dễ dàng hơn.

 

Tài liệu tham khảo

1. Bất động sản lĩnh vực có nhiều cơ hội thời đại dịch, https://dantri.com.vn/kinh-doanh/. Truy cập, 04/06/2020.
2. Dịch Covid-19 thách thức hay cơ hội cho nhà đầu tư bất động sản?, https://batdongsantamque.com/dich-covid-19-thach-thuc-va-co-hoi-dau-tu-bds/. Truy cập, 05/06/2020.
3. De tai thuc trang va giaiphap phat trien thi truong bat dong san vietnam -http://luanvan.co/luan-van/-. Truy cập, 05/06/2020.
4. Doanh nghiệp bất động sản tiết lộ cách tồn tại trong đại dịch Covid-19, http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/doanh-nghiep-bat-dong-san-tiet-lo-cach-ton-tai-trong-dai-dich-covid19-321834.htmlTruy cập, 05/06/2020.
5. Hạ Vy, 10/02/2020. Thách thức bủa vây nghề môi giới bất động sản trong năm 2020, https://cafebiz.vn/thach-thuc-bua-vay-nghe-moi-gioi-bat-dong-san-trong-nam-2020-20200210100010454.chnTruy cập, 08/06/2020.
6. Mười khó khăn của các môi giới bất động sản mới vào nghề và giải pháp, https://www.facebook.comTruy cập, 05/06/2020.
7. Phương Uyên, Thách thức bủa vây môi giới bất động sản trong năm 2020, https://batdongsan.com.vn/tin-thi-truong/thach-thuc-bua-vay-moi-gioi-bat-dong-san-trong-nam-2020-ar103978Truy cập, 08/06/2020.
8. Ứng dụng chuỗi giao dịch bất động sản trong tổ chức và quản lý hoạt động của doanh nghiệp mới, https://tailieu.vnTruy cập, 10/06/2020.
9. Thị trường bất động sản vẫn chưa đến lúc chạm điểm rơi, http://tapchitaichinh.vn Truy cập, 08/06/2020.
10.  Nam Anh, Vì sao nhiều doanh nghiệp BĐS bỗng ồ ạt tuyển dụng nhân sự quy môlớn?,  https://cafef.vn/vi-sao-nhieu-doanh-nghiep-bds-bong-o-at-tuyen-dung-quy-mo-lon-nhan-su-20200519141616822.chnTruy cập, 20/06/2020.
11.  Môi giới bất động sản nằm không trong mùa dịch Covid-19, https://cafef.vn/moi-gioi-bat-dong-san-nam-khong-thi-truong-dong-bang-20200409073604208.chnTruycập, 18/06/2020.
12.  Hạ Vy, Môi giới bất động sản thời Covid-19: Thất nghiệp, chuyển nghề hàng loạt, https://cafef.vn/moi-gioi-bat-dong-san-thoi-covid-19-that-nghiep-chuyen-nghe-hang-loat-20200404141957514.chn.Truy cập, 12/06/2020.